회사에서 임직원 숙소로 사용하기 위하여 아파트, 원룸, 빌라 등을 전세 계약 할 경우 꼭 해야 할 것이 있습니다. 그것은 전세권 설정!! 이것은 법인 뿐만 아니라 개인도 알아두면 좋은 내용이니 아래 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.
위에서 언급한 것과 같이 전세권 설정이라는 것은 법인계약 뿐 아니라 개인이 전세 계약을 할 때도 많이 들어봤을 법한 내용이고, 한번쯤 고민해 보게 되는 것입니다.
'전세권 설정'이란 쉽게 말해서 '지금 내가 이 집에 살고있고, 계약하고 들어올때 이만큼의 보증금을 냈다.'라고 등기사항전부증명서에 표기하는 것을 말합니다. 이렇게 등기사항전부증명서에 기록이 되면 나의 권리를 임대인(집주인) 외에 어떤 사람에게도 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
종종 주변에서 꼭 전세권 설정을 하지 않고 전입신고만 해도 된다고 들어본 경우도 있을 텐데요, 이는 주택임대차보호법에 따라 주택을 인도받으면서 전입신고를 할 경우 임대인이 바뀌는 경우가 발생하더라도 내가 계약한 계약기간이 보장 되기 때문에 보증금을 받기 전 까지 집을 비워주지 않아도 되도록 대항력이 생기므로 임차인은 보호를 받을수 있기 때문입니다.
전세권을 설정하냐, 설정하지 않느냐의 가장 큰 차이는 보증금을 지킬수 있냐, 없냐 하는 문제로 직결 됩니다. 예를 들어 내가 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우에 전세권을 설정 한 경우에는 경매 절차를 거쳐 내 보증금을 배당받을 수 있기 때문에 손실을 최소화 할 수 있습니다. 하지만 대항력만 있는 경우에는 보증금을 배당받을 수 없습니다.(단, 별도의 확정일자를 받아두는 경우라면 절차에 따라 보증금 배당)
전세권 설정은 물권이기 때문에 만기가 되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 별도의 절차 없이 즉시 경매신청이 가능합니다. 그러나 일반 아파트는 개인이 전입신고와 확정일자를 받는 경우가 있지만, 오피스텔은 집주인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 요구하는 경우가 있습니다. 이럴 경우에는 주택임대차보호법에 적용 받지 못하는 상황이 발생하므로 계약시 반드시 전세권 설정을 요구해야 합니다.
또한, 법인의 경우는 무조건 전세권 설정을 할 수 있는 곳으로 계약해야 합니다. 주택임대차보호법이 적용되는 대상은 '사람'입니다. 2014년 부터는 법인에 대해서도 대항력을 인정해주지만 이는 '중소기업'에 한정되므로 '중견기업' 혹은 '대기업'인 경우 회사명의로 전세 계약을 할 때는 전세권 설정을 통하여 임차인의 지위를 보장 받을 수 있도록 준비해야합니다.
ps. 전세권 설정 시 보통 건물에 대해서만 설정을 하는 경우가 많은데 이럴 경우 보증금 배당 시 토지부분은 제외됩니다.
| 구분 | 필요서류 | 비고 |
| 임대인 | 등기권리증 | |
| 인감증명서+인감도장 | | |
| 주민등록초본 | | |
| 등기사항전부증명서 | | |
| 신분증 사본 | | |
| 위임장 | | |
| 임차인 | 전세권설정계약서 | |
| 전세권설정등기신청서 | | |
| 주택임대차계약서 | | |
| 주민등록등본 | | |
| 인감도장 | | |
| 신분증 | |
◈ 일상에서 잘 써먹기
전세권 설정은 필요한 서류들도 많고, 법무사를 끼고 진행하기 때문에 추가적인 비용이 발생되는점 참고 부탁드립니다. 때문에 개인의 경우 전세권 설정을 하지 않는 경우가 많습니다. 그럴 경우에는 잔금일에 전입신고 및 확정일자를 꼭 받아두는 것으로 주택임대차보호법에 따라 임차인의 지위를 보장 받을수 있도록 해야 합니다.
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